Большой вопрос

БИЗНЕС: Круглый стол

Текст: Михаил ИЛЬИН
Фото: Игорь Филонов
Как будет меняться рынок недвижимости в ближайшие годы? Наметилась ли тенденция от строительства больших комплексов к более дифференцированному и качественному жилью? И есть ли спрос на апартаменты и недвижимость в лизинг? О массовой и элитной недвижимости, лизинге, апартаментах и пентхаусах беседуют участники круглого стола. Участники Круглого стола: Татьяна Кузнецова (эксперт-экономист, модератор), Артём Мякшун (заместитель директора «Челиндлизинга»), Анна Шипина (заместитель управляющего «Риэлстройком»), Андрей Родионов (руководитель группы реализации ЮУ КЖСИ), Максим Фридман (генеральный директор агентства Rich), Алексей Салтыков (директор по развитию загородного района «Твоя Привилегия»).
Алексей Салтыков

Сжимаемся, но улучшаемся

Татьяна Кузнецова: Изменения на рынке недвижимости очевидны. Как только возрос спрос, так цена на объекты недвижимости пошла вверх. Поэтому, во‑первых, мы имеем сегодня рост цен на жильё — на 30–40 процентов и даже в разы. А во‑вторых, происходит повсеместное уменьшение метражности: за год примерно на 3–10 процентов. В‑третьих, специалисты считают, что спрос на арендное жильё будет расти, так как народ стал более мобильный, легче меняет место работы, города и регионы. И следующее поколение, вероятно, не будет так привязано к имуществу, как мы. Кроме того, начинается реновация промышленных кварталов, а это означает и новое жильё по формату и по логике. И мы понимаем, что продаём людям уже не квадратный метр, но эмоции. В этих условиях многие стандартные инструменты, в виде той же льготной ипотеки, могут исчерпать себя. Так давайте разберёмся — куда же мы идём? Как и что будем продавать завтра людям?

Артём Мякшун: Спрос, конечно, сильно «разогнали». Но даже при этом цены, конечно, снижаться не будут — себестоимость не позволит. Так что ясно, почему уменьшается средняя площадь жилья: стоимость его увеличилась, а вот платёжеспособность населения — нет. Поэтому на рынке сегодня появляются квартиры в 18–20 квадратных метров.

Максим Фридман: Но при этом покупатели меряют жильё уже не метрами, а спальнями, туалетами, гардеробными — по крайней мере, на рынке дорогой недвижимости, где я работаю. Важно уже не количество метров жилого пространства, а его качество. Если раньше для комфортного проживания людям требовалась квартира в 100 квадратных метров, то сейчас можно со всеми удобствами разместиться и на 80, если планировка грамотная и эффективная. В общем, сейчас продают уже не метры, а эмоции, которые вызывает у людей жилое пространство в целом.

Андрей Родионов: Мы тоже понимаем, что рынок ужимается, а застройщики обращают первостепенное внимание на планировку. Сегодня уже никого не удивляют такие планировки, как студия плюс спальня, а ещё десять лет назад о них никто не слышал.

Татьяна Кузнецова: Между прочим, эту идею на челябинском рынке создал ваш уважаемый бывший руководитель. И это было очень революционно, сильно встряхнуло рынок. Я также заметила, что вырос спрос и на кладовые на нижних этажах дома: люди готовы платить, чтобы не хранить дома хлам. Есть люди, желающие заплатить, чтобы иметь такую ячейку хранения в отдельном помещении.

Максим Фридман

Интересных проектов мало

Татьяна Кузнецова: А как вы думаете, верно ли то, что лизинг на рынке недвижимости явно недооценён в Челябинске?

Максим Фридман: Я вообще не видел ни одной сделки с недвижимостью в лизинг.

Артём Мякшун: У нас есть такие сделки. Покупали и жилые дома, и квартиры. Если это объект жилой недвижимости, то по закону он НДС не облагается.

Татьяна Кузнецова: А в чём ты видишь преимущества такого финансового инструмента?

Артём Мякшун: Он выгоден тем, что юридическое лицо оплачивает недвижимость безналичным расчётом и все расходы, в том числе по ремонту, списывает с расчётного счёта клиента. Акцент на этом. Поэтому апартаменты с НДС пользуются таким спросом — они составляют 90 процентов сделок. В Gagarin Residence уже немало таких объектов купили.

Анна Шипина: А я бы хотела сделать акцент на апартаменты: для Челябинска это пока непонятный и неизвестный формат недвижимости. Я до сих пор почти каждый день слышу вопросы от клиентов: «Разве апартаменты можно покупать? Мы думали, они только для аренды». Апартаменты можно приобрести в собственность, в том числе по ипотеке или в лизинг, и распоряжаться своим правом ровно так же, как и другим объектом недвижимости, который можно продать, подарить. завещать и т.д.

Максим Фридман: А зачем собственнику бизнеса апартаменты площадью в 30 квадратных метров?

Артём Мякшун: Это могут быть как инвестиционные вложения, так и покупка для личных целей. Этому способствует удобство оформления сделки и быстрые сроки принятия решений. Недавно мы оформляли сделку, так она заняла всего пять дней.

Татьяна Кузнецова: А с точки зрения экономики, ставок, это выгоднее?

Артём Мякшун: Ставка, конечно, дороже, чем ипотека для физических лиц, — это факт, так как ставки для физических лиц субсидируются. Лизинг надо сравнивать с кредитом для юрлиц на покупку недвижимости — здесь ставки сопоставимы! Но главные здесь преимущества — это скорость одобрения сделки и НДС, который покупатель может поставить к зачёту с лизинговых платежей.

Анна Шипина: Могу обратить внимание ещё на одну нишу, интересную для лизинга, — машино-места. Бывает, что у застройщиков, которые позиционируют себя как топовые, дом сдан, а далеко не все машино-места проданы. Машино-место можно приобрести в лизинг.

Татьяна Кузнецова: Машино-места — это вообще боль: повсеместно закрываются наземные стоянки, подземные не продаются или продаются очень плохо.

Алексей Салтыков: А сколько у вас стоит машино-место?

Анна Шипина: На Тополиной аллее ­­— от 170 000 руб., в ЖК «Западный Луч» и в ЖК «Манхэттен» — от 600 тыс. руб. в Гагарин Резиденс  — 1 100 000 руб.

Алексей Салтыков: То есть как студия на вторичном рынке.

Артём Мякшун

Татьяна Кузнецова: Если говорить об элитной недвижимости, то что сейчас востребовано на рынке? Что покупают сегодня?

Максим Фридман: Сегодня на рынке денег больше, чем по-настоящему интересных проектов. Нет разницы, говорим ли мы про жилую или коммерческую недвижимость. Такие проекты можно по пальцам пересчитать. Это Лесопарковый — единственный, который всем нравится, это строящиеся объекты на Алом поле, на Шершнях, вторая стройка за Gagarin Residence.

Максим Фридман: Вот как только продадите последние видовые квартиры, на следующий день строительный «кран» поставят.

Алексей Салтыков: Ещё все ждут «Привилегию».

Максим Фридман: «Привилегию» уже заждались! Классный проект, но он находится за городом. А между тем мечты о гигантомании уходят в прошлое, люди хотят нормальное, качественное жильё, которое, конечно, может быть разное, но, повторю, интересных проектов в Челябинске мало. Тем не менее город вполне потянет два жилых комплекса уровня, что называется, Mega Luxury Premium со стоимостью квадратного метра от 150 тысяч рублей. И заверяю вас, что я продам эти метры. Но таких проектов нет.

Алексей Салтыков: Раньше все боялись идти в этот сегмент.

Татьяна Кузнецова: Так, может, это действительно заблуждение застройщиков?

Алексей Салтыков: Это же эволюция, которая всегда важна. То, что строили десять лет назад, и то, что строят сейчас, — это принципиально другого качества жильё. Появился люфт, который позволяет применять более дорогие фишечки. Ставить более дорогие окна, использовать более качественные отделочные материалы в местах общего пользования, создавать современный ландшафт. Застройщики будут друг друга догонять — это процесс неизбежный.

Татьяна Кузнецова: Другими словами, тенденция ухода с массового сегмента к более дифференцированному — и по цене, и по качеству — очевидна?

Анна Шипина: Мы можем говорить о сегментах сколько угодно, но факт остаётся фактом: Челябинская область занимает далеко не лидирующие позиции в стране по уровню зарплат и инвестиций.

Андрей Родионов: Наш потребитель пусть не избалован, но учится, сравнивает — и видит, как строят в Москве, Санкт-Петербурге, Екатеринбурге. Начинает более критично смотреть на предложения на рынке. Например, 15 лет назад люди искали трёхкомнатную квартиру площадью от 70–80 квадратных метров, а сейчас даже студия в 58 квадратных метров позиционируется как «евротрёшка».

Анна Шипина: Потому что те же 58 квадратных метров могут быть функционально лучше, чем 70 квадратных метров старой постройки, и соответственно стоить дороже. Я считаю, что нам есть куда двигаться и создавать более эргономичные планировки.

Алексей Салтыков: Никто не против эргономичности, но люди находятся на разном уровне. Согласитесь, что молодой семье достаточно студии. Когда родится первый ребёнок, понятно, что нужна студия плюс спальня. Если появляется второй ребёнок, опять же надо расширять площадь. Кроме того, с ростом статуса и доходов люди хотят жить в другой среде, в другой планировке — чуть выше, чуть комфортнее. Всё зависит от целевой аудитории

Татьяна Кузнецова: Я слышу, что люди, которые живут за городом, — это своя логика, а те, что в городе, — другая.

Артём Мякшун: Если семья переезжает за город, например в «Привилегию», то ей нужно иметь по крайней мере две машины для удобства перемещения до города.

Алексей Салтыков: Нет, не соглашусь с вами. Чтобы все могли туда приехать, мы, помимо общественного транспорта, запустили шаттлы. Есть каршэринг. И ещё жителю «Привилегии» не всегда нужно ехать в город по той или иной надобности. Сейчас у нас поликлиника открывается. Строится школа.

Татьяна Кузнецова: Как вы думаете, это идея модернизировалась или философия человека остаётся, как в советское время: живу там-то, работа тоже рядом, и я остаюсь в этом районе, где есть всё необходимое?

Алексей Салтыков: Философия остаётся такой, но мы понимаем, что мы не можем дать человеку на данном этапе всё желаемое — всего «хлеба» и всех развлечений. Поэтому развиваем инфраструктуру так, чтобы человек в пятницу вечером смог поехать в город, провести там время и вернуться. Все рабочие места мы не перенесём в «Привилегию», да этого и не нужно. Хотя планировали создать коворкинг, но поняли, что пока надо подождать.

Андрей Родионов

Вдогонку за Екатеринбургом

Татьяна Кузнецова: Как я посмотрю, среди тенденций рынка недвижимости в Челябинске есть как общие, солидарные оценки, так и разница во взглядах. Например, Анна считает, что рынок недвижимости развит гипертрофированно в сторону массового сегмента, и этому есть объяснение. А Максим полагает, что был, есть и будет элитный сегмент, причём ёмкость его такова, что удовлетворить его в ближайшее время не удастся. Так всё-таки — куда мы движемся? В сторону того же Екатеринбурга, но с отставанием на десять лет? И что такое эталон для застройщика?

Максим Фридман: Эталон — это делать, как застройщик «Брусника» в Екатеринбурге. Но «Брусника» к нам никогда не придёт. И при всём уважении к нашим застройщикам — они пока не умеют так строить.

Татьяна Кузнецова: А что значит — строить, как «Брусника»?

Максим Фридман: Это надо прийти и руками потрогать. Когда окна не такие, как у всех, кто выиграл на тендере. Качество отслеживается на каждом уровне  — от фасада и лампочки до последней дверной ручки. И от ручки до местоположения, хотя это большой вопрос, где у нас в Челябинске находится «хорошее местоположение».

Артём Мякшун: Например, там, где находится Каширинский рынок, хорошее местоположение для застройки.

Максим Фридман: Это массовый сегмент.

Артём Мякшун: Но «Брусника» — это тоже массовый сегмент.

Анна Шипина: Возможно, «Брусника» к нам никогда не придёт, но в Челябинске появятся проекты, которые не будут им уступать. Так, один из застройщиков, с которым мы работаем сейчас, как раз готовит такой проект, о котором скоро вы все узнаете, где лучшие практики будут реализованы.

Татьяна Кузнецова: У меня вопрос к ЮКЖСИ: как вы переформатируете ваши проекты, чтобы соответствовать покупательским ожиданиям на рынке?

Андрей Родионов: Чтобы соответствовать покупательским ожиданиям, мы действительно стараемся менять формат. Сегодня жители не готовы платить за бетонную коробку, им важно выходить из подъезда и видеть красивые дворы с огороженной территорией, иметь современные детские и спортивные площадки у дома. Для покупателей имеет значение, чтобы инфраструктура была в шаговой доступности. Наши новые дома в «Парковом» соответствуют этим запросам. Мы также стараемся выходить за рамки: так, монолитный дом — доминанта нашего ЖК в 50-м микрорайоне «Паркового»  — будет оснащён сервисами умного дома. Управление повседневными задачами (коммуналка, безопасность и прочее) станет автоматизированным и управляемым с обыкновенного мобильного телефона. На первых этажах строящихся домов запроектированы помещения под коммерцию, детский сад, возможно размещение поликлиники. Для малого бизнеса в каждом подъезде двух 17-этажных новостроек располагаются по три нежилых помещения, разных по площади ( от 31 кв.м, от 65 и от 80 кв.м). Часть из них уже реализована. Покупателям интересно открыть в «Парковом» своё дело — район заселён, спрос сформирован.

Максим Фридман: Это переделанные квартиры?

Андрей Родионов: Нет, они изначально нежилые, высота потолков выше. Возвращаясь к теме лизинга, у нас пока таких сделок не было. В целом лизинг недвижимости более интересен юридическим лицам, ИП-шникам. Самозанятому гражданину проще взять ипотеку как физическому лицу.

Татьяна Кузнецова: А как развивается сегодня загородный район «Привилегия»?

Алексей Салтыков: Создаём всю необходимую инфраструктуру для детей, а через месяц запустим «Академию спорта» — там будут футбольная школа под франшизой «Спартака», большое футбольное поле, два зала для волейбола, два теннисных корта, зал для художественной гимнастики, строим бассейн на две ванны — спортивную и детскую. Плюс четыре бани. Также будет тренажёрный зал. Вместе с органами исполнительной власти решаем вопрос транспортной доступности. Читаете Instagram нашего губернатора? Там чётко прописано, что вопрос расширения улицы Худякова будет решён. Будут ещё две дороги, и одна из них пойдёт от «Вавиловца» на Северо-Запад.

Татьяна Кузнецова: Уверена, что рано или поздно «Привилегия», как и другие пригородные посёлки, окажутся в пределах городской черты Челябинска. Хотя мэрия, возможно, в этом не очень заинтересована — налоговых поступлений от такого расширения мало, а расходы явно возрастут.

Максим Фридман: Кстати, у нас нет организованных дачных посёлков высокого уровня. Вот опять же получается — спрос есть, а рынка нет. Как нет в Челябинске и настоящих пентхаусов  — есть просто большие квартиры на верхних этажах, так как пентхаус предполагает лифт.

Пентхаус в Челябинске вы не купите, хотя многие, наверное, хотели бы. Повторю, в Челябинске достаточное количество богатых людей, которые хотят здесь жить и готовы заплатить за качественное жильё. А его нет.

Алексей Салтыков: Это вообще проблема российской ментальности.

Татьяна Кузнецова: Да, подковать одну блоху можем, но вторую и третью  — уже нет. Это не хорошо и не плохо, просто такая особенность. И ещё я заметила, что сейчас фасады становятся всё краше, а «внутрянка» всё проще. Так почему же нет интересных проектов, ведь, как уже говорилось, в Челябинске много богатых людей. Но они не вкладывают деньги в развитие города, как поступают состоятельные люди в том же Екатеринбурге.

Максим Фридман: Идеи-то есть. Скажем, поставить по обе стороны от Торгового центра по высотке: в одной, к примеру, разместится отель «Хайятт», а в другой апартаменты. А в самом Торговом центре разместить выставочный зал уровня ЭКСПО. Почему нет? Но кто, когда и при каких условиях будет заниматься подобными масштабными проектами — большой вопрос.