Шоковая «Терапия»

Осторожные прогнозы на рынке недвижимости Челябинска

Лена Москаленко: Март  — апрель 2022 года: что произошло с рынком недвижимости в Челябинске? Каковы были активность, спрос, что было с числом сделок?

Максим Фридман: На уровне президента было предложено снизить ставку по ипотеке с 12 до 9 %. В ВТБ сказали, что 8 % — это без господдержки, значит, с господдержкой будет ещё ниже. У меня маленькое агентство, я провожу 8–10 сделок в месяц — все они в большинстве своём в верхнем сегменте, так вот за это время нестабильности люди чуть-чуть притормозили свои процессы. Когда ипотеку подняли, часть всё-таки махнули и сказали: «Возьмём» — и взяли. Кредиты им выдали под 23–25 %. Это категория, у которых деньги были и будут, их можно понять: чтобы из депозита не доставать, дешевле заплатить 3–4 месяца условно. Ставка — совсем не показатель. Но, что я вижу со своей стороны: вчера в МФЦ заехал, взял талончик — подать документы на регистрацию; он ещё выйти не успел, меня уже вызвали. МФЦ абсолютно пустое, я так понимаю, сделок нет совсем. Если учитывать, что застройщики сейчас как-то активизировались в сторону риелторов, у них, значит, тоже не всё хорошо. Как правило, у застройщиков всё хорошо, они риелторам говорят: «Ребята, вы нам не нужны, спасибо! Сами разберёмся — наши отделы продаж справляются». Сейчас некоторые крупные застройщики говорят: «Приезжайте, посмотрите, что мы там построили, мы покажем цены, комиссии мы вам даже на полпроцента больше готовы платить». Стало быть, со сделками, видимо, не всё хорошо в этом городе стало. Хотя совершенно понятно, что долго государство удержать ипотечную ставку 16 % не сможет, встанут стройки, банки и застройщики должны как-то выживать, поэтому ставку придётся всё равно какими-то способами приземлять.

Владимир Атаманченко: Что касается МФЦ, так там уже давно застройщиков заставляют переходить на электронную регистрацию, поэтому первичных сделок с застройщиками там нет и уже давно не было. Если и были, то это незначительное количество, и больше относится к вторичному рынку.

Максим Фридман: Сейчас застройщики говорят, мол, приходи к нам — мы тебе больше денег дадим!

Владимир Атаманченко: Застройщики почему побежали к агентам? Да потому, что куда-то внезапно делись покупатели, а потом просто рынок уже давно поменялся. Сейчас покупатель не хочет сам ходить по всем застройщикам, их много и разных — покупателю удобнее прийти к агенту и сказать: «Я хочу такое», а ты ходи и ищи. Менталитет покупателя тоже поменялся, и если раньше думали, зачем переплачивать агенту, то сейчас агент — это норма жизни.

Лена Москаленко: И всё-таки вопрос по ипотечной ставке: зачем тогда повышали? И что это кратковременное решение дало?

Максим Фридман: Я, как риелтор, не знаю зачем. Думаю, это произошло в моменте. Многие предполагают, что рано или поздно, скорее рано, ставка придёт к более вменяемой цифре. 12 % плюс господдержка  — и рынок вернётся на прежние позиции.

Марк Болдов: У меня другой взгляд. Я уверен, что возникшая ситуация на рынке недвижимости Челябинска, особенно для строителей, отразилась очень хорошо. Февраль и март: всё, что продавалось за 50, продали за 85, что продавалось за 85, продали за 120. Сыграл психологический ажиотаж — ведь непонятно, что с рублём будет, и все помчались, у кого были какие запасы, и купили в 1,5 раза дороже то, что ещё два месяца назад могли купить в те же 1,5 раза дешевле. Сейчас спад — и это естественное состояние, деньги ведь закончились, сейчас пойдёт время осознанных покупок. И это время началось планово с 1 апреля.

Лена Москаленко: Значит, те, кто взял жильё в ипотеку под 25 %, просто необдуманно поторопились?

Марк Болдов: Это эмоциональные вещи и единичные сделки. Думаю, на эти сделки пошли те, у кого был спекулятивный капитал, они его разместили в неких квадратных метрах, не меньше. Понятно, что процентная ставка в 20 (а сегодня в 17) — это заградительная ставка. Она не для бизнеса, а для того, чтобы «отрубить» спекулятивный капитал на рынке. Не более и не менее. Посмотрите, все ипотечные программы для многодетных семей, на загородную, сельскую недвижимость — как были 3 %, так на этом уровне и остались. Весь инструментарий, который государство ранее разработало для социальной поддержки, он весь остался. Понятно, что строительство как стержневая отрасль страны, её надо как-то двинуть и толкнуть, вытащить из того апатического настроения, которое сегодня складывается. И тут речь идёт не только о квадратных метрах жилья, это могут быть квадратные метры коммерческой недвижимости. Я думаю, на ближайшие два года, и это сугубо моё личное мнение, если посмотреть рынок городской недвижимости жилья в Челябинске, то почти 30 % здесь — это спекулятивные «квадраты», они кем-то куплены, не обладают конечным потребителем. Это просто некий инструмент для размещения капитала, инвестиции для заработка. Можно назвать это бизнесом, а не спекуляцией. В соотношении с Москвой и Питером, то есть в городах с более развитой строительной индустрией, я думаю, это 60–65 %.

Максим Фридман: Рынок аренды там более развит.

Марк Болдов: Да, и эти 60–65 % готовой недвижимости в руках не у конечного собственника, а у некоего спекулятивного капитала. Сказать, что стране не хватает квадратных метров жилья, — это не есть правда. Его переизбыток! И это пристанище к большим деньгам спекулятивного либо коммерческого характера. Для кого-то это просто бизнес. Я вижу, что у государства сейчас очень большой запрос на строительство разных объектов: заводов, гостиниц, туристических комплексов.

Лена Москаленко: У этого запроса какая дистанция? Два года, три или два месяца?

Марк Болдов: Любая стройка — это пять лет как минимум. От начала идеи до конца — это в минимальном сроке, а то и десять. Вот сегодня мы дружно решим: надо построить отель на Зюраткуле. В идеальном состоянии он будет готов через пять лет, потому что надо заказать проект, надо выбрать место, надо получить разрешительные документы и плюс 2–3 года строить, потом отделывать и вводить в эксплуатацию — цикл не быстрый.

Максим Фридман: Если это санаторий, то там ещё года два на подготовку документов уйдёт.

Владимир Атаманченко: При этом инвесторы должны получить гарантию уже сейчас, что через пять лет для гостиницы бизнес не закончится, а будет дальше поддержка, так как пять лет ты строишь, но дальше это ещё должно и окупиться.

Максим Фридман: А ещё через пять лет — мы со всеми помирились, и вот вам дешёвые билеты и доступный въезд в Европу!

Лена Москаленко: Уважаемые эксперты! Вы сейчас больше сделали акцент на коммерческую недвижимость и социально-культурные объекты. Всё же, что касается жилья для обычной среднестатистической семьи из Челябинска, как с этими «квадратами» обстоит дело после 24 февраля?

Владимир Атаманченко: У нас жилищное строительство «ехало» на рельсах дешёвой и доступной ипотеки. Традиционно январь всегда был провальным месяцем для продаж, плюс те, кто имел предодобренную ипотеку, сначала получали разрешение от банка — кредит одобрен, после ходили по застройщикам, по агентствам и риелторам. Что случилось в феврале и марте? Была накопленная масса людей с одобренными ипотеками, был отложенный спрос, искали, выбирали, думали, купят в марте или апреле. И в силу неопределённости и надвигающейся турбулентности народ побежал реализовывать своё желание купить новую квартиру. Традиционно высокий спрос в феврале по отношению к январю, плюс прошлый год был очень хороший, поэтому февраль 2022-го увеличил ещё продажи, а март «спылесосил» всех желающих до конца. Конец марта — ожидаемое затишье: все, кто хотел, купили с ипотекой под 5–7 %. Сегодня ставка 12 %. Плюс субсидирование для семей осталось, просто многие уже реализовали свои планы на покупку жилья. Я думаю, в мае опять пойдут продажи.

Лена Москаленко: Откуда такая уверенность?

Владимир Атаманченко: На желание улучшить свои жилищные условия кризисы не влияют. Плюс в феврале  — марте деньги на депозитах были заморожены по высоким ставкам. Сроки по этим депозитам — два-три месяца. Что с ними делать дальше? В России уже привыкли к правилу: железобетонное сохранение денег — это сохранение денег в «железобетоне», народ снова начнёт инвестировать в жилые квадратные метры. Посмотрите на любой дом, который уже сдан, вы увидите, сколько квартир и окон светится, сколько там людей живёт, а сколько купили, чтобы сдавать или перепродать. Такие инвесторы есть, и они всегда будут. На самом деле это «паровозом» и тянуло строительную отрасль.

Лена Москаленко: В новых условиях застройщики какую будут выбирать стратегию и тактику?

Владимир Атаманченко: Застройщики сейчас в позиции ожидания. Сейчас для застройщика задекларирована программа кредитования под 15 %. Правда, пока она не реализована, застройщики не получили ни одного кредита пока в этой ставке. Если мы когда-то и получим эти 15 %, то лучше раньше, так как эта неопределённость существенно тормозит реализацию новых проектов.

Лена Москаленко: 15 % — не особо и маленькая ставка. Стало быть, и снижения цены за квадрат не произойдёт, даже если ипотечные ставки, в свою очередь, вернутся на прежние позиции?

Владимир Атаманченко: А с чего бы снижению цены быть? Во‑первых, повышение произошло не просто от желания заработать. Я не исключаю, такое желание у некоторых было, но в большинстве случаев уже на готовое жильё застройщики цены не поднимали. Вырос «квадрат» в строящихся объектах — ведь здесь возникла долгая неопределённость от банков, и понимания, как изменится процентная ставка по действующим кредитам, не было. Понимания от поставщиков стройматериалов, что будет с их ценами, тоже нет. Все застройщики подняли цену с запасом. Будет ли откат назад? Нет, не будет! У нас повышение цены в строительных материалах; может, что-то и «откатилось» на 2 %, но до этого повысилось на 20–30 %. Ожидать, что вдруг и внезапно снизится цена, точно не стоит. Кредиты, как я сказал, пока не подешевели, новые ещё не выдали, и сейчас, соответственно, откладывается строительство новых объектов, вывод их, и всё это ведёт к сужению предложения.

Лена Москаленко: Сработает закон экономики: чем меньше предложение, тем выше спрос, а значит, выше и цена?

Владимир Атаманченко: Даже если возникнут объективные причины для снижения цены, она в ближайшем будущем всё равно не уйдёт вниз. Всё равно найдутся бабушки-дедушки, которые захотят помочь внуку и купят ему первую квартиру, найдутся родители, которые захотят помочь своим детям съехать от них, найдутся молодые специалисты с достойной зарплатой, которые захотят улучшить свои жилищные условия. Плюсом сюда и семейная ипотека — она так и будет работать, будут рождаться дети, а значит, будут и те, кто будет стремиться улучшить свои условия, расширить жилплощадь или поменять район.

Лена Москаленко: Собственно, вы сейчас и «нарисовали» тот социальный портрет приобретателя жилых квадратных метров, несмотря на штормы и кризисы на рынке недвижимости Челябинска. Но у меня вопрос про эти 6 % льготной ипотеки: эта ставка тоже задекларирована, но на практике её нет, правильно я понимаю?

Владимир Атаманченко: На практике есть семейная ипотека. Просто те, кто хотел и мог её получить, её уже взяли, новые пока думают, брать или не брать.

Максим Фридман: Вот сколько давали одобрений, мы не видели ипотек под 6 %, вживую я лично не видел, хотя я — совершенно не показатель, у меня небольшая компания и верхний сегмент, у меня не берут семейную ипотеку.

Марк Болдов: Я правильно услышал, что ЮУ КЖСИ, как крупный застройщик, готова брать кредиты под 15 %?

Владимир Атаманченко: А как не брать, если всё строительство в кредитах?

Марк Болдов: Для вас дешевле не делают?

Владимир Атаманченко: Ни для нас, ни для кого не делают. Всем 15 %, и это минимум. На сегодня ещё даже нет принятого решения, будут ли у банков эти 15 %, так как банки сами ещё не получили лимиты, поэтому они принимают решения исходя из законов рынка, а это 25 %.

Марк Болдов: В 2021 году у вас какая кредитная ставка была?

Владимир Атаманченко: 12 %. Это средний процент, по факту с учётом счетов выходило порядка 7 %.

Марк Болдов: А сейчас вы планируете, что это будет 15 %?

Владимир Атаманченко: Да, сейчас будет 15 %.

Лена Москаленко: Таким образом, вы этот процент перенесёте на стоимость конечного квадратного метра — верно?

Владимир Атаманченко: А куда я его дену? В тех проектах, где есть возможность уменьшить маржинальность и остаться в рынке, будет сокращаться доходность проекта. Где такой возможности нет — будет расти цена. Вы посмотрите на рынок недвижимости Челябинска: цены не росли на объекты, которые построены 10 лет назад. Сегодня стали стоить дороже новые дома, для которых есть совокупность факторов, чтобы увеличить цену: это земля — за последние годы она существенно изменилась в цене и доходила порядка до 10 тысяч за м2, плюс потребитель стал более требователен к квартире, уже не просто «квадраты» покупаются — хочется уже инфраструктуру в округе, хочется купить квартиру с хорошим двором, с приличным подъездом и чистой площадкой. Такие вещи из «бесплатного» не берутся. Застройщик должен построить и отбить это, и все дополнительные «фишки» сидят в цене за квадратный метр.

Марк Болдов: То есть у вас в структуре квадратного метра ~ 10 тысяч — это земля?

Владимир Атаманченко: Да. Чистая земля, без коммуникаций.

Марк Болдов: Коммуникации порядка 3–5 тысяч?

Владимир Атаманченко: 3 тысячи — это уже хорошо.

Лена Москаленко: С точки зрения инвестиций, насколько сегодня выгодно вкладывать в покупку недвижимости?

Владимир Атаманченко: В России в квадратные метры было выгодно и будет выгодно вкладывать всегда.

Максим Фридман: Говорят, в квадрат вкладывают те, кто не умеет считать деньги. Никогда не было выгодно вкладывать в квадратные метры, уж извините меня, пожалуйста! Если посчитать по-человечески, а не так, что купил в 2005-м по 35 за квадрат, а в 2015-м продал за 70, то это ни разу не выгодно.

Марк Болдов: Квадратные метры — это самое низкодоходное вложение. Это сохранение денег, сохранение крупных капиталов, когда человек идёт и покупает квартиру. С точки зрения инвестиции это глупая идея, вкладывать надо, когда ты можешь купить полмикрорайона стоимостью миллиард. Вот, предположим, есть у какого-то «пупкина» миллиарда два или пять — куда-то физически эту сумму надо деть, он покупает микрорайон. Поступает грамотно, если аккумулирует деньги, чтобы лет через пять построить завод. Пять лет его деньги должны где-то находиться — тогда это сохранение денег.

Лена Москаленко: Значит, как вид пассивного бизнеса — это не логично?

Марк Болдов: Покупка «квадратов» никогда в жизни бизнесом не была. Это депозитный кошелёк для миллиардеров: вот есть у вас $ 10 млн, куда их деть? Пошли и купили гостиницу в Ницце, даже через 10 лет она будет востребованным продуктом. Бизнес на покупке квартир в России — это ерунда.

Лена Москаленко: А для Челябинска?

Марк Болдов: Нового мы ничего не изобретём, есть определённые стратегии, которые работают, но это не для Челябинска. Здесь они не работают в силу сложившейся…

Лена Москаленко: Экономики или политики?

Марк Болдов: Всё вместе.

Лена Москаленко: Политика влияет на экономику, а экономика на политику?

Марк Болдов: Конечно.

Лена Москаленко: С точки зрения коммерческой недвижимости Челябинск — выгодный город?

Максим Фридман: Если её покупать, то у нас самая высокая ставка капитализации и самые маленькие сроки окупаемости: магазин «Пятёрочка» в Челябинске можно окупить за 10 лет, в Екатеринбурге — уже за 12 лет, в Москве — за 12–15 лет, примерно так.

Марк Болдов: Стоимость аренды всегда привязана к ипотечной ставке, если мы говорим о квартирах, а «Пятёрочка» и всё остальное — есть рынок, и привет! В Челябинске рынок задаёт не экономика, а менталитет и спрос. В развивающемся мегаполисе рынок создаёт экономика, а в Челябинске его создаёт далеко не экономика. Двери с этим камином в этом зале не окупятся никогда в жизни. Да, «Пятёрочка» окупится через 10 лет, но на бумаге, а в жизни — лет 15 надо.

Лена Москаленко: Вернёмся к рынку недвижимости и процентной ставке по ипотеке: лично ваши прогнозы, как она будет меняться в ближайшие два месяца или год?

Владимир Атаманченко: Будет снижаться, потому что строительная отрасль для России — это не просто отрасль промышленности, это отрасль, которая тянет за собой сразу много сфер.

Марк Болдов: Моё мнение, я тут не соглашусь: всё будет избранно, просто добавятся программы типа «Многодетная семья», «Счастливая семья» или ещё что-то. Просто так взять и понизить ипотечную ставку — ну, уже нет. Посмотрите, два года назад, когда ипотека была выгодной и доступной, какую инфляцию в стране она вызвала. Думаю, мы получили тот урок, когда дешёвые деньги — это здорово, но их нельзя давать всем подряд.

Лена Москаленко: То есть, по сути, повышенная ипотечная ставка — это сегодня сдерживание инфляции?

Владимир Атаманченко: Да, если инфляция по прошлому году составила 8,5 % официально, но тем не менее ипотека официальная была 6 %, выгодно было вкладываться в ипотеку и платить, когда инфляция 8 %.

Максим Фридман: Ипотечная ставка зависит, наверное, не от экономики, а от того, что скажет Владимир Владимирович, — как решит, так ставка и поменяется. Не вижу смысла делать тут прогнозы.

Лена Москаленко: И всё-таки главный акцент. Основной совет от вас как от экспертов: покупать недвижимость сейчас или стоит подождать более благоприятной экономической ситуации?

Владимир Атаманченко: Мы все хотим жить в своей «пещере», у нас — менталитет.

Максим Фридман: Я живу на съёмной квартире, и меня всё устраивает.

Владимир Атаманченко: Это европейский подход.

Марк Болдов: Я живу в арендованной, и меня всё устраивает. И я никогда больше не куплю ни одного квадратного метра. Только аренда!

Лена Москаленко: Это дешевле?

Марк Болдов: Дешевле в миллион раз.

Максим Фридман: Посчитайте, если купить квартиру в ипотеку в новом доме, то платить 44 тысячи в месяц как минимум. Если снимать, то 20–30 тысяч, 14 можно откладывать.

Владимир Атаманченко: Мы сейчас говорим, ипотека 12 % — это дорого, хотя мы все начинали свои первые ипотечные союзы с большей ставкой, ипотечный бум у нас начался в 2011–2013 годах. Когда ставка стала на уровне 14–15 %, все эти ипотеки сразу сократились.

Марк Болдов: Вот это чистой воды кривизна. Когда под 4,5 и 6 % человек, у которого зарплата 40 тысяч, идёт покупать три квартиры и хочет получать пассивный доход. Ну, ребята, чудес не бывает. Значит, что-то неправильно создано. В Европе и Америке 90 % жилья в аренде, а 10 — в собственности, в России — ровно наоборот. И беда в том, что у большинства очень низкая финансовая грамотность. Если у тебя зарплата 30 тысяч, о какой ипотеке под 12 % может идти речь?

Владимир Атаманченко: Большинство у нас могут позволить «айфоны» в кредит, квартиры — это и есть «двигатель» экономики.

Лена Москаленко: То есть пока дают кредиты, можем позволить себе всё?

Владимир Атаманченко: Да, их и будут давать.

Лена Москаленко: Только вопрос: под какой процент?

Максим Фридман: А большинство и считать не умеют: что 12, что 20 %.

Марк Болдов: Как в казино: ты бросаешь пластиковыми фишками, но осознаёшь, сколько это в деньгах.

Лена Москаленко: Какая-то загадка ментальная! Ты считаешь эти проценты, понимаешь — переплачиваешь, смотришь на себя — до сих пор не голый, значит, не всё так плохо, раз не остался без штанов при таких кредитах.

Владимир Атаманченко: Квартиры будут покупать. Даже сейчас. Тут ведь ещё и такой фактор играет важную роль — материнский инстинкт: всегда хочется, чтобы детям было хорошо, а потом им же что-то и осталось. Да и на кредиты сейчас смотрят иначе — не так легко всё даётся, и статистика показывает, плохих кредитов в банках стало меньше, значит, чему-то всё-таки жизнь научила.

Марк Болдов: Что-то должно произойти, и, думаю, на это и рассчитано, совсем не на то, чтобы поднять платёжеспособность населения, но именно за счёт этого дать возможность оживить все механизмы экономики разных отраслей.

Лена Москаленко: Вопрос с инфляцией надо решить.

Владимир Атаманченко: Да, разогнать инфляцию, чтобы вчерашние долги нам показались копейками.