Термин «девелопмент» появился в России 4-5 лет назад. Это не просто строительный бизнес: девелопер заказывает проект, «привязывает» его к участку, согласовывает подведение коммуникаций, строит объект, затем может сдать в аренду или продать принадлежащую ему недвижимость. Главное — окупить все затраты и получить прибыль. То есть девелоперы отличаются как от подрядчиков-строителей, так и от риэлтеров-брокеров, потому что инициируют, организуют, финансируют и контролируют процесс от начала до конца. Девелоперских компаний в таком понимании в России пока мало.
Классическим девелопером, продвигающим проект от идеи до передачи инвестору или продажи конечному потребителю за определенный гонорар, является челябинская компания «Стройхолдинг». ООО «Стройхолдинг» было образовано в 2005 г. с целью реализации проекта строительства микрорайона 34а в Челябинске. Сегодня «Стройхолдинг» входит в некоммерческую организацию «СК – management & development», члены которой работают на рынке жилой недвижимости г. Челябинска под торговой маркой «Стройком».
– Необходимо создать не просто объект недвижимости, но объект, востребованный рынком, – говорит директор компании Денис Бавыкин. – Смысл девелопмента сводится к выбору оптимального времени для реализации проекта, использованию строительных «ноу-хау», разработке оригинальных финансовых схем, эффективной организации работы с подрядчиками и собственно строительству.
Примером именно такого подхода может служить 128-й микрорайон в Магнитогорске. Этот проект «Стройхолдинг» реализовал, что называется, «с нуля», выиграв тендер на земельный участок. Результат заметит каждый, кто въезжает в город металлургов – многоэтажный дом на ул. Сталеваров виден практически с любой точки.
– Это первый и удачный опыт работы нашей организации в Магнитороске, городе, который всегда имел особый статус. Здесь другой уровень цен, другая рентабельность: стоимость квадратного метра, например, в среднем на 25% ниже, чем в Челябинске. Кроме того, Магнитогорск удален от наших стратегических поставщиков стройматериалов. Сегодня полученный опыт мы используем при возведении 149-го микрорайона почти на 5 тыс. квартир. Это будет полноценный жилой комплекс с двумя детскими садами и школой, подземной автопарковкой. Строительство первой очереди из 8 домов начнется в 2008 г.
Без опыта в строительстве в девелопменте не обойтись. Но не менее важны знание рынка, развитое финансовое мышление, умение спрогнозировать ход событий, грамотно провести рекламную кампанию, разнообразить источники и механизмы привлечения инвестиций.
– Как финансировать строительство — использовать свои средства, привлекать инвесторов, брать кредиты — решает сам девелопер. «Стройхолдинг», например, не берет на себя инвестиционные риски, а за свою работу получает фиксированный гонорар. Мы используем средства крупного стратегического инвестора – инвестиционной компании «Гавань роста», являющейся членом НО «СК – management & development», и средства инвестиционных организаций и банков, – продолжает Денис Бавыкин. – Причем, на каждом этапе за инвестором оставляется право выбора степени участия в финансировании следующих этапов проекта и получения прав собственности на проинвестированную часть создаваемого объекта.
Создание команды из квалифицированных юристов, архитекторов, специалистов по маркетингу, брокеров, строителей, финансистов – непременное условие успеха. «Стройхолдинг» не выполняет своими силами изыскательскую, проектную или строительную работу: комплекс работ по каждому из этапов на условиях генерального подряда выполняют специализированные организации, входящие в «СК – management & development». Современная система менеджмента позволяет гарантировать получение результата девелоперского проекта в оговоренные с инвесторами сроки на изначально определенных условиях.
– Инвестиционно привлекательные проекты сегодня есть во всех сегментах рынка. В жилой недвижимости – это развитие малоэтажной застройки пригорода – создание вокруг мегаполисов коттеджных городов-спутников. В перспективе всегда останется доходной коммерческая недвижимость класса «люкс» – 4-5-звездочные отели. Такие проекты всегда будут дорогими, но и продажи будут выше, риск потери ликвидности в этом сегменте невелик. То же можно сказать о строительстве технопарков и гипермаркетов. Это хорошо понимают иностранные инвесторы: мы, кстати, готовим переговоры с компаниями из Франции, которые проявили интерес к нашим проектам. У российского рынка недвижимости – огромный потенциал.
